2020年中国房地产市场总体上可能保持降温态势-三国游戏大全-联合新闻
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城市下降-2020年中国房地产市场总体上可能保持降温态势

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第四個在風險上,我們認為2020年總體的風險是下降的,但也存在着一些環節、一些主題風險暴露的可能性。首先目前的穩定是強烈的調控狀態下的熱鼓勵,如果一些區域掉以輕心,或者是放鬆了操作不當,使一些區域房地產市場超出了合理的區間。其次是一些市場主體在調控下面臨非常大的考驗,房地產企業2019年就體現非常大的壓力,資金嚴重緊張,發生資金鏈斷裂的情況已經有一些,金融持續收緊的話可能一些企業有可能會出現破產、倒閉、資金鏈斷裂,這個要注意。再者結構性問題,資源在空間上的錯配,不僅在一個區域,在城市之間,在區域之間,甚至在一個城市裡面都有供需錯配的存在,那麼這也會帶來一些新的市場風險。

總體市場降溫表現在以下四個方面,第一是城市化還沒結束,宏觀經濟雖然是有困難,但是韌性比較多,這些就決定了基本的預期還沒有太大的變化。另外我們確實存在着三個方面的需求,新市民的剛需,包括城市年輕人口的剛需。改善性的需求。另外從職需求,這都是客觀需要的。再一個炒房的機制有所改變,但是沒有完全撤除,其他投資相比,可能大家預期這個機制還沒有完全拆除。這三點都是向上的因素,正是基於這個向上的因素,我們才要調控,因此調控不可能有所改變,調控不會有所動搖,這兩個力量加在一起,保持降溫的通道我覺得應該是一個最大的可能。

以下為部分演講實錄:我講兩點,第一點是2019年房地產的基本形勢基本狀況。第二點是2020年房地產的發展的展望。

由於時間關係我就不展開說了,有穩中有變!雖然總體上是穩的,但各個季度有上下波動,從空間上來說是再度分化。去年和前年出現一個非常怪的現象,原來冷的地區變熱,熱的地區變冷,所以總體上是收斂了,今年又反過來,熱的地方開始熱,冷的地方又開始冷,這應該是一個正常的分化,這是2019年總體的狀態。

首先從價格上來看,雖然沒有一個完整的全國價格預算,但粗略的計算,房地產的銷售額除以銷售面積,初步計算今年的房價上漲6.6,從新房房價來看已經達到了每平米九千五,還是處在合理穩定健康的一個水平,因為我們的經濟增長是6.1%,人均可支配收入全國是8.9%,城鎮是7.9%。

商品房的價格我們還是覺得在5到8之間,銷售面積負1到2之間就增長了。房地產投資我們還是認為會在7到10之間。雖然三四線地區的投資會下降,但是一二線大多數區域城市群會上升。雖然棚改結束了,但是舊城改造,舊房改造,老區改造舊房改造又開始了,所以總體上還是存在着投資持續增長的動力。最重要的判斷可能是投資的增長是台階性的下降,不是線性的下降,原來是20%幾的速度,現在下降到10%左右,然後會持續一段時間。

2020年我們總體的預測是四句話:第一個是總體上可能市場會繼續保持降溫的態勢。特彆強調一下,不是絕對的下降,是增幅下降,當然也有的指標是絕對的下降,所以用降溫來表示,當然這還是要有一個定語,在沒有重大政策轉向和意外事件衝擊的狀態下不會有劇烈的波動。

第二個在時間上降溫是有起伏和波動。降溫不是直線就下來了,這幾年,不管是調控沒調控,我觀察都是季節性的變化,有時候它是春暖下熱秋涼,冬冷有時候反過來,因為市場本身它有各種因素,小的因素會波動,另一方面根據市場的變化會採取不同的政策,這會導致它季節和月度和季度發生變化,前年大前年都是這種形勢,所以2020年我們相信也會是這種形勢,市場的波動和政策的應對區域導致他們都在季度月度變化中,這個變化都是在一個區間裏面,如果超過這個區間,或者將要超過這個區間,政策力度會加大,調整的力度會加大,要麼收緊,要麼放鬆,力度都會加大,保證在這個區間內上下活動。

土地購置面積、土地成交價款總體都下降了,但是從價格來算,穩房價,穩地價,穩預期處在比較好的狀態上。房企的資金增長是7.6%,總體是處在一個既穩定又合理健康發展的水平,這是今年的情況。

1月17日,巨豐財經受邀出席由中國新聞社主辦的「國是論壇·中國經濟形勢分析會」 ,並作媒體支持。諸多業界知名專家共聚一堂,從宏觀經濟、財稅金融政策、房地產政策、產業經濟、外貿、消費、匯率走勢等維度,共同探討中國經濟運行情況。

2019年方面的總體走勢我想用幾句話來概括,第一是初步進入穩定健康發展的狀態。這也是我們一再所求的,希望不僅穩定而且健康。第二是基本實現了調控的三穩目標。我們近期的調控提出了三穩,我認為是近年來房地產運行狀態最好的一年,結合今天公布的數據以及2019年的季度月度數據,給大家做一個簡單的分析。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預測,2020年中國房地產市場總體上可能保持降溫態勢,增幅繼續收窄。在沒有重大政策轉向和意外事件衝擊的狀態下房地產市場不會有劇烈的波動,總體的風險在下降。

其次從銷售來看,去年應該是近年來銷售最高的,今年和去年相比降低了一點,降低了0.1個百分點,這個我認為也是合理的一個表現,因為我們已經非常高了,總體是17.2億平米。投資今年是達到了9.9%,過去我們一直認為可能會下降,但這些年並沒有下降,我覺得明年還是不會下降。施工開工竣工整體形勢處在合理的狀態,待收面積有點稍微的變化,處在合理的方面,但是下降的速度在減少,甚至從期房來看,期房的待收面積增加的還很快,據10月份的統計,期房銷售從2016年的3.1%最高值,下降到2017年的2.8%,2019年1到10月份又上升到3.0%,這實際上也是一個隱憂。

原標題:巨豐財經丨倪鵬飛:2020年中國房地產市場或將保持降溫態勢

第三個在空間上會持續的分化。空間上持續的分化,有這麼幾個因素,一個就是前兩年市場形勢導致的,前兩年我們知道由於一些三四線城市以下非城市群的城市,中西部的城市,他們沒有在調控的範圍之內,因為他們當時價格波動都不是太大。另外一個就是棚戶區改造等等一些資金的支持,使得2017、2018這兩年冷的地區在迅速的上漲,有趣的是2018年城市房價上漲挺快,出現過熱,為2019、2020調整或者它們變冷埋下了伏筆。從經濟的基本面來看,一二線城市,東部西部這些區域他們經濟相對較好,人口流入相對較多。此外還有政策的因素,去年出台了很多有關都市群規劃,今年還會出台相關的規劃,這些規劃政策也會對其產生重要的影響,這樣分化可能會繼續持續。我們認為這個分化也是和人口、產業的變化是相關的,要防止過度分化。

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