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房东一个-未来长租公寓之间的竞争将更加聚焦、更加纯粹

承德惊现恐龙足迹

未來競爭將更加聚焦:看服務、重運營、拼實力

成熟期的競爭將呈現怎樣的畫面?一個可以預見的趨勢是,頭部企業間的競爭將更加純粹,回歸長租公寓最根本的功能。

然而國內的住房租賃市場,長期以個人出租為主,機構化租賃機構缺失,客觀上造成了供需關係的錯配。據統計,在北京,一居室的需求佔比大概在30%左右,而全部在租房源中,一居室佔比僅有25%左右;三居室需求佔比只有15%左右,而房源佔比接近30%。一個可以想象的場景是,一位擁有三居室的房東,很難把房間整租給租戶。

另外,提升房東的續簽率和租戶續租率,降低成本來獲得穩定的營收。從招股書來看,截至2019年6月30日,蛋殼公寓租客入住率高達89%,租客續租率超過了51%,房東續簽率為80%,居於行業首位。

10月29日,蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會(SEC)遞交招股書,準備在美國紐交所上市,股票代碼為"DNK"。

當然,在傳統的業務之外,企業還應當尋求更多元化的收入。多元化能夠有助於進一步改善利潤率情況。目前自如和蛋殼都在保潔、維修等業務上不斷積累經驗,這也體現了未來的一大趨勢。

長租公寓的價值修復長租公寓本身是一個民生行業,是長期經營逐漸獲利的玩法,無法滿足快速變現的要求。前期統一收房、統一裝修需要付出大量的資本。

綜合來看,在經歷了萌芽期、快速增長期、陣痛期后,如今的上市熱潮正在開啟長租公寓市場新的時間節點。市場將逐漸步入成熟期。資源向頭部平台集中,規模化的不斷發展、運營效率的提高將逐漸優化巨頭們的經營狀況。未來的競爭此刻已經打響,經營邏輯、服務水平、平台底蘊都將深刻影響着巨頭之間未來的格局變化。

第三,比拼實力,既包括資本層面的加持,又包含管理團隊的實力。二者相輔相成,資本要為企業創造更好的機會,不只是物質上的還是合作上的,而企業的經營水平也同樣重要。從招股書看,蛋殼公寓引入了螞蟻金服作為戰略投資方。雙方一直在探索支付、金融服務和獲客等方面的合作。同時在創始團隊的經營下,過去三年,蛋殼公寓的房間數,年複合增長率高達360%。

就像O2O、網約車、共享單車一樣,資本雖然加速企業的發展,卻也讓企業積蓄了風險。特別是像長租公寓行業,又是一個重投入行業,對資金的依賴程度高,處在成長期迅速擴張的企業,一旦資金鏈出現問題,就會陷入困境。2018年以來,長租公寓連續爆雷、開發商相繼退出幾乎都是由於相似的原因。

除了自身的經營,長租公寓的市場大環境也在經歷一個自我修復的過程,洗牌期的陣痛讓市場重歸理性,讓供需回歸平衡。

在此之前,青客公寓也遞交IPO申請,長租公寓迎來上市熱潮。上市潮意味着走過了萌芽期、快速增長期、陣痛期后的長租公寓行業,正在進入成熟發展期,未來長租公寓之間的競爭將更加聚焦、更加純粹。

2011年至2016年間,長租公寓處於發展早期,自如、青客等長租公寓品牌就已出現,蛋殼是後起之秀,2015年初成立以後發展迅速。

規模化既是戰略需求也是實現盈利的必經之路。只有當規模達到一定程度,才能以規模化降低裝修成本。同時,當房源完成第一次裝修,房子在未來很長一段時間內幾乎都不需要再次裝修。也就是說,只要房東繼續出租,成本是邊際遞減的。只要營收穩定,會逐步逼近盈虧平衡點。

對於房東來說,對租房價格的期待將回歸理性,對長租公寓的認知更完善,不再片面要求租金上漲,而是更加看重機構的實力和資質,這對於頭部企業來說是一大利好。資本將更加聚焦于頭部企業的價值,最終讓其獲得更多的資源和更好的發展機會。

只要續租和續簽穩定,盈利只是時間問題。蛋殼公寓已經出現了這個趨勢。招股書顯示,蛋殼公寓與房東的租約為4-6年,而蛋殼公寓的投入回本周期為12到20個月。也就是說,在與房東的租約內,可以提前鎖定盈利期。

其次,運營效率決定成敗。當長租公寓的規模越來越大,平台的運營效率變得異常關鍵。高效的運營將帶來更高的滿租率,從而進一步降本增收。

信息中介模式可以看作是解決市場需求的1.0時代。只是發展到當下,信息中介出現的弊端愈發明顯。黑中介盛行、假房源信息泛濫等問題,房東不放心出租、租客也時常被坑。市場迫切呼喚強勢品牌來解決兩個C端用戶的需求。

從千帆競發到洗盡鉛華在一二線城市房價高企的今天,對於年輕人而言,租房已經成為一個長期且穩定的需求。

機構化的長租公寓成為最直接的解決辦法。通過標準化的裝修、配置,並提供租后服務,長租公寓讓房東更省心,讓租客住得更舒心。作為第三方,長租公寓很好地承接了最核心訴求。

2016年底開始,「房住不炒」政策方向的確立,住房租賃市場受到了國家政策的鼓勵,長租公寓迎來「風口」。開發商、酒店系、中介公司、創業者紛紛湧入賽道,試圖分一杯羹,行業迎來高速發展期。

由此可見,在經營上,頭部企業有逐步盈利的可能;在大環境上,頭部企業正在獲得越來越多的資源傾斜。這是市場逐漸成熟的標誌,上市潮便是市場從陣痛期到成熟期的轉折點。

首先是服務。當供需回歸平衡,市場份額更加集中,巨頭之間的競爭將演化為服務的競爭。即誰能讓房東和租客滿意,誰就能優化成本獲得更快的營收。艾瑞諮詢的調查報告顯示,蛋殼公寓主要以標準化的房屋產品和高品質的服務質量取勝。74%的被訪用戶對蛋殼公寓給與積極正面的評價,在房屋產品設計、服務質量、流程便利性和App產品使用體驗、總體租客滿意度等方面,蛋殼公寓都居於行業首位。只有真正讓用戶感到滿意,才是持久發展的源動力。

可以看出,長租公寓當前的主要任務。一是繼續規模化,增加營收並降低成本。從蛋殼公寓的招股書來看,截止2019年9月30日,蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場,共運營406,746間房間,與2015年年底相比增長了166倍。由此帶來的單間裝修成本從2017年的平均12646元/間,下降到2019年前9個月的平均10404元/間。

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