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上市市场-当下资本市场已有17家物业公司在港上市

200亩萝卜被拔光

上市至今,數只物業股股價翻倍增長,吃盡資本市場紅利。截至11月18日收盤,漲幅居於前五的為中海物業、綠城服務、新城悅服務(01755.HK)、永升生活服務(01995.HK)、雅生活,漲幅分別高達414.85%、306.36%、291.89%、188.14%、182.54%。

與此同時,當下港股市場估值處於歷史較低位時,物業股卻被普遍看好,碧桂園服務市盈率達52.35倍,市值更是高達753.63億港元。而綠城服務252.15億的市值遠超綠城中國(03900.HK),成為唯一市值超過關聯房企的選手。

鑫苑服務的尷尬,透露出資本市場對物管行業的態度,正回歸理性空間。橫向來看,上市物管公司的估值泡沫同樣正被擠壓。彩生活市盈率已由當年的81.52倍回落至11倍,雅生活市盈率也由50.88倍降至30.64倍。

儘管不少企業赴港上市遭遇認購不足、破發等尷尬局面,但資本化浪潮並未停止。目前來看,在搶佔賽道訴求之下,物業上市潮仍將延續。

而作為房地產鏈條後周期節點,物管行業發展與地產息息相關。川財證券指出,2016年全國商品房銷量增速達22.5%,2017年銷售面積16.94億平方米,2018年在高基數效應下,銷量依然實現1.3%的正增長。對應歷年銷售規模,未來兩年物管行業將進入高速擴張期。

在日益下探的港股市場,物業股的估值同樣令人咂舌。彩生活港股上市時,首日PE高達81.25倍,碧桂園服務、雅生活服務上市首日PE約50倍。截至目前,市盈率居於前列的公司分別為鑫苑服務(01895.HK)、碧桂園服務、永升生活服務,PE分別達58.36倍、52.35倍、46.49倍。

行業紅利下,龍頭間的激戰可見一斑。數據顯示,2015~2018 年,物業百強管理面積均值由2361.5萬平方米增長至3718.1萬平方米,市佔率由28.42%提升至38.85%。截至2018年,百強企業營業收入均值達8.86億元,凈利潤均值7221.40萬元。

此外,資本市場逐步認識到物業公司的價值,給予物業公司明顯高於房地產開發商的估值水平,這也給房企拆分物業子公司單獨上市提供充足動力。更進一步,高估值背後,是資本市場對行業成長性的看好。

繼今年3月銀城國際(01902.HK)赴港上市后,11月6日,集團關聯物管公司銀城生活服務(01922.HK)也成功登陸港交所。至此,當下資本市場已有17家物業公司在港上市,A股上市的僅有南都物業(603506.SH)和中航善達(000043.SZ)。

不僅是后發者,行業龍頭同樣顯現出放緩端倪。上半年,頭部物業公司有三家增速較去年同期明顯放緩。其中,彩生活增速驟降132.2個百分點,雅生活服務增速下降43.36個百分點,綠城服務增速下降7.74個百分點。

儘管與地產行業血脈相連,但物業管理與前者有本質不同。房地產為物管行業提供了發展空間,而後者高頻剛需的服務特性,具有抵禦經濟周期波動的防禦性特點。輕資產經營下,物管行業是不折不扣的現金奶牛,由此頗獲資本市場青睞。

資本是行業發展的助推器。但物業企業在不同發展階段對資本的需求並不相同。當下,房企源何紛紛趕赴港股,分拆物業公司上市?而物業股逆勢上揚的邏輯何在?

估值回歸理性市場與行業雙重火熱下,物管行業同樣露出潮水漸退的平靜。

股市新晉黑馬房企分拆物業公司上市的熱潮仍在持續。

但截至目前,行業仍處於跑馬圈地的狀態。上半年,營收超過30億元的僅有綠城服務和碧桂園服務。雅生活服務、中海物業、彩生活營收在10億以上,其餘公司營收規模低於10億元。這側面體現物業行業小而分散,市場集中度不高。

變數仍未停止。9月,雅生活服務以15.6億元收購中民物業60%股權,並以不超過5億元收購新中民物業60%股權。如果成功,二者合約面積約達6.15億平方米,有望超過碧桂園服務,成為行業第一。

自2014年彩生活(01778.HK)開啟上市大門后,物業公司搶灘資本市場的腳步持續至今。且赴港上市隊伍頗為集中,2018年共5家,2019年已有6家。今年,還有保利物業、興業物聯、正榮物業、燁星控股、建業新生活、時時服務及華髮物業尚在排隊中。

目前,物業行業收入分為物業基礎服務、非業主增值服務、業主增值服務。而其中,基礎物業部分由於物業費價格限制毛利率偏低。同時,百強企業人工成本佔比超過50%,隨着人均工資上漲,物管行業的成本壓力將逐漸加大。

行業龍頭如碧桂園服務,上市一年多股價漲幅同樣達176.44%,目前其753.63億港元的市值,更是居於行業首位。與此同時,市值超過百億的物管公司還有綠城服務、中海物業、雅生活,市值分別高達252.15億港元、172.56億港元、360.67億港元。

行業龍頭之爭今年7月,碧桂園服務以3.75億收購港聯不動產服務100%股權,此後又以1.9億買入嘉凱城物業100%股權。經此,碧桂園服務能否超過綠城服務,成為最賺錢物業公司,頗有看點。上半年,碧桂園35.18億的營收額,較綠城服務僅差1.47億元。

未來,行業集中度持續升高,擁有規模房企背景的龍頭公司將更有優勢,市場留給后發者的空間並不樂觀。而伴隨着新選手失意股市,資本市場對物管行業的重估,可能剛剛開始。

對標海外,我國物管公司同樣有很大提升空間。FSV(First Service Corporation)以住宅物管為主,與我國物管企業可比性最高。2018 年其營收達19.31 億美元,遠高於綠城服務。世邦魏理仕、仲量聯行等商業物管公司營收規模更大。

香港恒生指數一路下探時,物業股卻逆行上揚,成為資本市場的新晉熱門選手。行業龍頭如綠城服務(02869.HK)、碧桂園服務(06098.HK)、雅生活服務(03319.HK),上市以來股價均一路逆漲,至今漲幅分別高達306.36%、176.44%、182.54%。

從股價表現看,物業股已成為資本市場的新晉熱門選手。

「資本關注的是行業成長性,即背後的盈利能力和盈利模式。」有業內人士表示,如果未來沒有持續增長,即使上市,對物業公司來說也只是曇花一現。

營收增速方面,我國上市物管公司近三年營收複合增速平均達40%。海外龍頭物管公司近三年複合增速為20.74%,FSV為15.17%,低於我國平均值。國外公司的發展已進入相對成熟階段,增速放緩,同時競爭格局相對穩定。

盈利能力也現增長瓶頸。因為定位高端化,成本開支較大,綠城服務、中海物業以20.13%、19.28%的綜合毛利率排在倒數,低於行業均值約10個百分點。祈福生活服務、奧園健康則分別以42.58%、39.57%的毛利率居於前列。

10月11日,鑫苑服務赴港上市,公司股價當日高開,漲幅一度擴大至100.96%,最終股價回落至2.95港元。第二日,公司股價漲至3.14港元,此後便震蕩下行。截至11月18日,該股報收1.93港元,較上市首日下跌34.57%。

中泰證券認為,當前行業整體處於成長紅利階段,行業集中度加速提升。目前行業競爭格局尚未定型,龍頭企業可利用資金優勢開展收併購,擴大管理規模並提升經營效率,同時利用資源優勢引進人才,推動技術創新與應用。

東方證券認為,根源在於物業公司對規模和市佔率的訴求,希望藉助資本市場融資進而擴大管理規模。相較於房地產開發,物業公司市場更加分散,規範程度更差,目前仍處於「跑馬圈地」的狀態。

招商證券投資銀行部董事林煜佳認為,物業股高增長來源於四個方面,即母體地產強勁銷售帶來的內生性增長;精益化管理帶來的收益率增長;產業併購整合帶來的外生性增長;社區O2O帶來的服務性消費驅動。

通過對接資本市場,獲得資金支持后,行業龍頭不斷兼并收購中小型物管公司,成為擴張規模最直接有效的方式。目前,港股上市的物管公司通常將約60%的募集資金用於收購,增厚物管項目。

鑼聲響起,港交所列車又添新選手。一個月前,香港金融大會堂內,藍光嘉寶服務(02606.HK)正式踏上資本市場,躋身上市物業公司之列。市場洪流下,該股一路前行,截至11月18日收盤累漲21.62%。

數據顯示,2016~2018年,鑫苑服務最終凈利潤分別為2595.3萬元、6943萬元、7608.9萬元,2019年前三月更是錄得55.01%的同比下滑。與此同時,公司行政開支同比增長近1100萬元,進一步擠壓利潤空間。

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