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建设南置-2018 年中南置地合同销售金额1520.5亿元

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中南置地房地產業務也不例外,上半年累計合同銷售金額約811.9億元,比上年同期增長24%;累計銷售面積約 646.0 萬平方米,比上年同期增長 24%。

起初中南置地以開髮長周期大盤為主,而在陳昱含上任后,高周轉成為公司追求的目標。內部要求三四線城市項目4個月開盤,7個月現金流回正,而一線城市現金流回正時間為12個月,二線城市9個月。

靠建築施工打下基業,憑藉房地產做大規模。陳錦石為公司奠定了基礎,而他的女兒,1985年生的陳昱含則將中南置地從百億帶到了千億規模。

與此同時,明星職業經理人陳凱也被中南建設(000961)招致麾下,陳昱含將中南置地董事長位置讓與陳凱,自己擔任CEO。此後,中南置地的規模就如火箭般躥升。

2018年,中南置地已經在全國100座城市,開發了300座樓盤,擁有80萬名業主,年銷售額超過1500億。

裂變的遊戲中,某個站區項目數量超過一定量后,又或項目群管理成熟度后,一個戰區可以裂變幾個新的戰區。

這家低調而又略顯神秘的蘇南房企,如何實現躍進式跳升?面對如今高企的融資成本,上半年規模房企銷售額增速放緩,中南置地又如何實現3000億元的豪言?

集團旗下房地產板塊近年來增速驚人,根據克爾瑞的數據,2018 年中南置地合同銷售金額1520.5億元,位居百強房企第18位,提前三年完成千億目標。

首當其中的就是負債率問題,伴隨着規模的擴張,中南建設負債率持續攀升。2018年末公司資產負債率已高達91.69%,衡量房地產企業綜合債務指標的凈負債率也不容樂觀。

在高速發展的同時,中南建設也出現了不少隱憂。

一季度,經營性現金流入276億元,與此同時,公司持有貨幣資金244.2億元,遠高於一年以內要償還的全部有息負債,償債能力較強。

而中南建設凈負債率如此之高,究其原因則是因為其股東權益佔比過低,根據公司一季報,其所有者權益僅為202.6億元,佔總資產比例僅為8.44%。過低的所有者權益導致公司凈負債率長期處於高位。

要知道,2015年其銷售金額才僅有229億元,也就是說中南置地三年間銷售額增長五倍之多,排名躍升24位。

其中最大的一筆要數杭州(樓盤)牛田單元地塊。3月4日,杭州以總價60.16億元的價碼成功出讓7宗地塊。其中,中南建設子公司杭州鵬元投資管理有限公司以41.69億元的價格,拿下位於江干區的牛田單元R21-07住宅地塊。

土地儲備是房企發展的「糧草」,「積極補倉」則是中南置地近兩年不變的策略。根據公告顯示,2018年,中南建設共新增項目112個,總規劃建築面積約為1603.32萬平方米。而千億陣營里的陽光城(000671)去年新增項目為85個,金地去年新增項目為83個。

本文首發於微信公眾號:英才雜誌。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

躍升業績增長可圈可點,但相比過去幾年的增長速度已經開始放緩。

創業31年,南通(樓盤)商人陳錦石所創立的中南集團,已經躋身中國企業500強第118位,中國民營企業第24位,ENR2018全球最大250家工程承包商第44名。

戰區有兩個玩法:「競爭遊戲」和「裂變遊戲」。在競爭的遊戲中,誰強誰成長。打破相鄰戰區的屬地限制與保護,鼓勵幾個相鄰戰區間互相競爭,互搶資源。總部明確規則,除了公開招投標拿地之外,可以跨區域甚至跨省份拿地和開發、銷售。

陳昱含喜歡將公司所在各區域成為「戰區」,比如江蘇戰區,北京(樓盤)戰區,成都戰區、武漢(樓盤)戰區……

根據中指研究院數據,今年上半年中南置地斥資277億元拿地472萬平方米。克爾瑞數據顯示,上半年公司新增貨值達854.5億元,位居行業第16位。

同樣是近年來十分激進的陽光城,其盈利能力也強於中南建設。根據公告顯示,陽光城2016年、2017年、2018年、2019年一季度銷售毛利率分別為23.31%、25.08%、26.06%、27.38%;銷售凈利率分別為7.30%、6.72%、6.92%、4.99%。

從建築商到中國第18大房企,中南置地聲名愈發顯赫,這位曾經低調的包工頭也已成為富豪榜上的常客。

三千億的雄心壯志確實鼓舞人心,但企業發展也得符合行情大勢。今年上半年,中國房地產市場行業整體增速較2018年顯著放緩。1-6月,TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元,同比僅微增4%。

隱憂2018年末公司資產負債率已高達91.69%。

數據來源:wind不過,從還債能力來看,中南建設安全邊際較強。公司一季報顯示,2019 年第一季度末公司有息負債 582.6 億元。其中短期借款和一年內到期的非流動負債132.0億元。

其業績增長可圈可點,但相比過去幾年的增長速度已經開始放緩。早在2017初提出的三年後完成3000億的目標,恐怕併入那麼容易實現。

在這樣的狼性競爭中,中南早就吹響了劍指3000億的衝鋒號。

wind金融數據顯示,2019年一季度,中南建設凈負債率為167.05%,雖然較2018年底的191.52%大幅下降24個百分點,但仍舊處於行業高位。

另外,雖然公司一直強調「高周轉」。但據同花順(300033)數據顯示,公司一季度存貨周轉率僅為0.05,而上年同期為0.08。

據悉,該地塊起拍價為29.19億元,在經過百余輪舉牌競價后,中南建設以溢價42.8%的價格拿下。

而這位年輕的八零后掌門人,野心要遠大於上一輩人。陳昱含在2017年初喊出「中南置地要在3年內進入行業前十,劍指3000億元目標「的口號。對此,陳昱含曾表示,未來幾年3000億銷售額就是進入房企前10強的門票,對於中南置地來說,進入前十強還來得及。

其次,公司還需在規模擴張的同時兼顧盈利能力的提升。根據公司財報顯示,中南建設2016年、2017年、2018年、2019年一季度銷售毛利率分別為16.41%、16.31%、19.56%、24.34%;銷售凈利率分別為1.24%、1.76%、5.77%、6.19%。隨着前期房地產銷售的逐漸結算,公司盈利能力已有所好轉,但仍舊需要進一步提升。

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