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调控公司-7月份房地产集合信托产品发行规模大幅下降

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但從目前房地產投資和銷售情況來看,抑制資金流入樓市尚有空間。而除了限制機構資金,尤其是槓桿資金流入房地產市場影響供給端外,對樓市需求端的管理也十分重要。

監管層對此亦有所警覺。今年5月,銀保監會印發了涉及房地產領域融資亂象的通知,整治包括表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資;資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場等。7月初,為加強房地產信託領域風險防控,銀保監會針對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司開展了約談警示。

每逢經濟面臨下行壓力,一般都會採取貨幣政策適度寬鬆來應對,而流動性充裕,往往又會帶來樓市或股市的繁榮,從歷史經驗看,對中國而言樓市尤為明顯。在當前高房價背景下,如果再因流動性寬鬆而令房價上行,貽害匪淺。

簡言之,在流動性充裕的情況下,必須防範資金進入房地產領域,因為一旦推升房價,將帶來抑制國內消費,不利於經濟復蘇的負面效應。

國家統計局8月14日公布數據顯示,今年1~7月份,全國房地產開發投資72843億元,同比增長10.6%;其中住宅投資53466億元,增長15.1%,住宅投資占房地產開發投資的比重為73.4%。足見今年前7個月房地產投資仍然火爆。從房價方面看,今年6月70個大中城市商品住宅銷售價格八成以上環比上漲。

保持流動性充裕的同時,防範資金違規流入房地產市場成為重中之重。眾所周知,房地產繁榮對消費的擠壓越來越明顯,因為高房價耗盡了大多數人長期的積蓄,導致無力消費。去年以來中國車市等主要消費品需求下滑,與高房價不無關係。數據顯示,今年1~7月汽車產銷分別完成1393.3萬輛和1413.2萬輛,比上年同期分別下降13.5%和11.4%。

嚴格貫徹「一城一策」調控政策是規範個人投資性購房的最好手段,具體表現為對樓市偏熱城市加強調控,而對偏冷地區可以適當放鬆。如上半年蘇州(樓盤)土地市場熱度提升,住宅用地樓麵價和溢價率均出現較高幅度增長,7月24日,當地就從土地、住房、金融等方面繼續升級房地產調控政策;而對於偏冷的南京(樓盤)高淳區、上海(樓盤)臨港自貿新片區,限購政策有所放鬆。

此外,可適當提高非首套房貸款利率,從而抑制投資性購房需求。從實際情況看,全國房貸利率水平下半年進入反彈階段,7月,全國首套房貸款平均利率為5.44%,二套房貸款平均利率為5.76%,環比上月均有所提升。

同時,在非銀行領域亂象整治中,包括信託領域、金融資產管理公司、金融租賃公司的宏觀調控政策執行,也都對房地產的內容有所涉及。很明顯,這些整治內容,有利於防止資金違規流入房地產領域,抑制房企衝動拿地現象,維護市場秩序和防範化解房地產市場風險。

約談信託公司效果立竿見影,7月份房地產集合信託產品發行規模大幅下降。數據顯示,7月份房地產類集合信託發行規模為745.51億元,環比下降31.03%。雖然房地產類集合信託佔比目前仍居第一,但規模不斷下降已成趨勢。

房地產偏熱主要還是得益於流動性,為了對沖宏觀經濟壓力,去年以來央行累計進行了5次降准,毫無意外的是,一些熱錢還是不顧中央的三令五申,曲線進入了房地產市場。在7月底召開的中央政治局會議上,對當前宏觀經濟的描述是:發展面臨新的風險挑戰,國內經濟下行壓力加大。於是要求貨幣政策要鬆緊適度,保持流動性合理充裕。

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